【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】隨著財(cái)政部房地合一實(shí)價(jià)課稅的輪廓越來越清晰，目前規(guī)畫傾向1戶自住滿5年，總價(jià)3000萬以下免稅，管制內(nèi)容逐漸聚焦。根據(jù)財(cái)政部財(cái)政資料中心統(tǒng)計(jì)，2012年全國(guó)個(gè)人擁屋2棟以上人數(shù)為86萬人，僅佔(zhàn)全國(guó)810萬名下有房屋者1成左右，另外，統(tǒng)計(jì)2014年實(shí)價(jià)登錄交易資料發(fā)現(xiàn)，五都中總價(jià)3000萬以上交易佔(zhàn)比以臺(tái)北市2成最高，其他新北、臺(tái)中、高雄、臺(tái)南四都佔(zhàn)比更都在3％以下。
 
永慶房產(chǎn)集團(tuán)研究發(fā)展中心經(jīng)理黃舒衛(wèi)分析，雖然房地合一實(shí)價(jià)課稅對(duì)自住民眾無影響，但多屋族、高資產(chǎn)族首當(dāng)其衝，應(yīng)趁早汰弱留強(qiáng)；此外，目前預(yù)售屋交屋的投資民眾，目前已經(jīng)實(shí)價(jià)課稅，更應(yīng)趕快獲利了結(jié)，現(xiàn)在不跑，只怕市況更冷、價(jià)格更低。而對(duì)於自住民眾來說，更應(yīng)好好把握當(dāng)下進(jìn)場(chǎng)良機(jī)，趁目前房?jī)r(jià)開始鬆動(dòng)、供給量增、A級(jí)物件滿街跑之際，好好進(jìn)場(chǎng)挑選、議價(jià)，挑選理想中物美價(jià)廉物件。
 
2012全國(guó)擁屋2棟以上僅佔(zhàn)1成，總價(jià)3000萬以上房屋交易佔(zhàn)比以北市2成最高，其他四都低於3％
 
依照財(cái)政部目前規(guī)劃，房地合一稅制目前傾向1戶3000萬元以內(nèi)「且」自住滿5年以上免稅。且搭配長(zhǎng)期減徵優(yōu)惠配套，區(qū)分自住、非自住，分年適用不同扣除率，未來自用宅將可享更多優(yōu)惠，持10年以上者，扣除率更可達(dá)80％。顯示房地合一管制內(nèi)容逐漸聚焦，管制目標(biāo)越來越明確。
 
根據(jù)2012年財(cái)政部房屋稅籍歸戶統(tǒng)計(jì)(表一)，2012年全國(guó)個(gè)人名下有房屋者為810萬人，其中，擁屋1棟人數(shù)為724萬人，擁屋2棟人數(shù)為68萬人，擁屋3棟及以上人數(shù)為18萬。換言之，從房屋稅籍資料來看，擁屋2棟及以上人數(shù)合計(jì)為86萬人，僅佔(zhàn)全部名下有房者的10.7％。
 
再?gòu)?014年政府實(shí)價(jià)登錄交易資料統(tǒng)計(jì)來觀察(表二)，五都中總價(jià)3000萬以上佔(zhàn)比最高的都會(huì)區(qū)為臺(tái)北市，比重為21％，其他四都中，新北、臺(tái)中、高雄佔(zhàn)比都不到3％，臺(tái)南更是1％都不到。顯示主要受影響範(fàn)圍仍以臺(tái)北市為主，臺(tái)北市以外其他地區(qū)幾乎沒有影響。
 
黃舒衛(wèi)分析，從房地合一課稅政策，擁有超過2戶房屋的個(gè)人不過86萬人，僅佔(zhàn)1成，從區(qū)域來看，臺(tái)北市總價(jià)3000萬以上佔(zhàn)比2成最高，受政策影響較為嚴(yán)重。但從長(zhǎng)期持有稅賦減免來看，持有越久，稅賦減免越多，實(shí)際課稅稅負(fù)增加效果不會(huì)比原先預(yù)期來得重，對(duì)市場(chǎng)影響也將隨之減輕，有助於提高民眾售屋意願(yuàn)?？梢詳[脫奢侈稅的2年物件閉鎖效應(yīng)，有助於增加市場(chǎng)供給量，不會(huì)像2011奢侈稅實(shí)施後，買賣交易後兩年才可出售，造成A級(jí)物件供給減少、屋主更加惜售，B級(jí)物件大家搶，次級(jí)物件反而奇貨可居的不合理情況出現(xiàn)。因此，房地合一課稅對(duì)市場(chǎng)來說，提高了民眾售屋意願(yuàn)，提供了充足且穩(wěn)定的供給，反而可以讓房市走向更加健全。
 
政策輪廓逐漸成形，交易量將築底回穩(wěn)，房?jī)r(jià)則視產(chǎn)品、區(qū)域表現(xiàn)，房地合一政策打擊面縮小，多屋族、高資產(chǎn)族應(yīng)儘速汰弱留強(qiáng)
 
在市場(chǎng)交易量方面，黃舒衛(wèi)分析，在奢侈稅、央行多重信用管制及財(cái)政部大力的查稅、加稅下，短線投機(jī)早已聞之卻步、提前出場(chǎng)，現(xiàn)階段房市在選舉、升息等充滿不確定性的市場(chǎng)氛圍下，自住、置產(chǎn)客呈現(xiàn)觀望，預(yù)估2014年房市量縮趨勢(shì)不變，但隨著政策雛形越來越明確，預(yù)估第4季交易量將開始築底回穩(wěn)，2015年可望小幅上揚(yáng)。在房?jī)r(jià)方面，就要看區(qū)域、產(chǎn)品各自表現(xiàn)，生活機(jī)能佳的中低總價(jià)、自住、自用產(chǎn)品市場(chǎng)較不受政策環(huán)境影響，房?jī)r(jià)將持穩(wěn)、欲小不易，但一些投機(jī)買盤集中、賣壓大的區(qū)域、產(chǎn)品，價(jià)格回檔的趨勢(shì)，將會(huì)越來越明顯，買方議價(jià)的優(yōu)勢(shì)會(huì)越來越大。
 
黃舒衛(wèi)分析，雖然房地合一實(shí)價(jià)課稅不會(huì)造成市場(chǎng)動(dòng)盪，但對(duì)於多屋族及高資產(chǎn)族群，應(yīng)趁著房地合一課稅前，儘早著手調(diào)節(jié)資產(chǎn)，適度汰弱留強(qiáng)，由郊區(qū)外圍區(qū)域轉(zhuǎn)進(jìn)市區(qū)一線精華地段、產(chǎn)品，當(dāng)前房產(chǎn)持有貴在精不在多，質(zhì)比量更重要。此外，面臨預(yù)售屋交屋的投資民眾，目前已經(jīng)是實(shí)價(jià)課稅，更應(yīng)搶在政策實(shí)施前，加快獲利了結(jié)出場(chǎng)速度，現(xiàn)在不跑，以後限貸、升息、供給多殺多都會(huì)形成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。建議這些多屋族及高資產(chǎn)族群，可以跟專業(yè)的房仲、代書、財(cái)會(huì)人員進(jìn)行充分諮商，才能在未來房地合一實(shí)施後，降低資產(chǎn)減損風(fēng)險(xiǎn)，立於不敗之地。
 
對(duì)現(xiàn)階段自用進(jìn)場(chǎng)買方來說，黃舒衛(wèi)建議，目前房地合一政策已經(jīng)明確，未來房屋出售時(shí)的稅負(fù)成本，現(xiàn)在幾乎已經(jīng)確定，觀望等待的意義不大，就跟當(dāng)初實(shí)價(jià)揭露一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大幅反轉(zhuǎn)或轉(zhuǎn)折，房市未來只會(huì)走向更健全發(fā)展，不必過度期待房?jī)r(jià)會(huì)大幅下跌再進(jìn)場(chǎng)。整體來說，房市回歸自住基本面，房?jī)r(jià)開始鬆動(dòng)、議價(jià)更有彈性、供給量增、好地段、好產(chǎn)品的A級(jí)物件增多，更可慢慢挑、好好選、好好議價(jià)，可說是近年來的最佳進(jìn)場(chǎng)議價(jià)時(shí)機(jī)。